Ubezpieczenie Mieszkania na Wynajem Krótkoterminowy • Airbnb, Booking i OC Gospodarza

Wynajmujesz mieszkanie przez Airbnb albo Booking i masz „zwykłą” polisę mieszkaniową? W wielu przypadkach może ona nie zadziałać wtedy, gdy będzie najbardziej potrzebna. Najem krótkoterminowy to dla ubezpieczyciela zupełnie inne ryzyko niż mieszkanie, w którym na stałe żyje właściciel albo jeden najemca z roczną umową. Co kilka dni pojawiają się nowe osoby, które nie znają instalacji, nie czują się odpowiedzialne za lokal, a czasem po prostu urządzają imprezę.

Poniżej wyjaśniam, gdzie najczęściej leżą pułapki w OWU, czym jest OC gospodarza, na ile można liczyć na ochronę platform rezerwacyjnych i ile realnie kosztuje sensowna polisa dla mieszkania na doby.

 

Czy zwykła polisa mieszkaniowa działa przy najmie krótkoterminowym?

Krótka odpowiedź: to zależy od OWU konkretnego ubezpieczyciela i od tego, co zadeklarowałeś przy zakupie. Standardowe pakiety mieszkaniowe są projektowane głównie dla lokali zamieszkiwanych przez właściciela lub jego rodzinę. Część towarzystw dopuszcza wynajem długoterminowy, ale najem na doby bywa traktowany jako działalność zarobkowa, a to już inna kategoria ryzyka.

Dlatego zanim przyjmiesz pierwszego gościa, przeczytaj warunki swojej polisy pod kątem trzech pojęć: „wynajem”, „działalność gospodarcza/zarobkowa” oraz „osoby, którym udostępniono lokal”. Jeśli nie wiesz, jak czytać takie dokumenty, przyda się nasz poradnik o tym, dlaczego warto przeczytać OWU przed zakupem polisy.

 

Obowiązek poinformowania ubezpieczyciela

Zgodnie z art. 815 Kodeksu cywilnego ubezpieczający musi podać ubezpieczycielowi wszystkie znane sobie okoliczności, o które ten pytał przed zawarciem umowy, a w trakcie jej trwania niezwłocznie zgłaszać zmiany tych okoliczności. Jeśli we wniosku padło pytanie o wynajem lub działalność w lokalu, a Ty zacząłeś wynajmować na doby i tego nie zgłosiłeś, ubezpieczyciel może odmówić odpowiedzialności za skutki tej zmiany lub zmniejszyć odszkodowanie.

W praktyce wygląda to tak: gość zostawia odkręcony kran, woda zalewa dwa piętra niżej, a likwidator w trakcie oględzin dowiaduje się z ogłoszenia na Airbnb, że lokal od roku działa jako apartament na doby. Taka sytuacja to prosta droga do sporu o wypłatę.

 

Typowe wyłączenia, na które trzeba uważać

Każde towarzystwo formułuje je inaczej, dlatego nie da się ich uogólnić na cały rynek. W wielu OWU spotkasz jednak zapisy, które przy najmie krótkoterminowym są szczególnie istotne:

• wyłączenie szkód związanych z działalnością zarobkową prowadzoną w miejscu ubezpieczenia, jeśli nie wykupiono odpowiedniego rozszerzenia,
• wyłączenie szkód wyrządzonych umyślnie lub przez osoby, którym udostępniono lokal, co w praktyce obejmuje właśnie gości,
• kradzież bez śladów włamania - gość wychodzi z telewizorem, mając legalny dostęp do lokalu, więc trudno mówić o kradzieży z włamaniem,
• ograniczenia OC w życiu prywatnym, które zwykle nie obejmuje odpowiedzialności związanej z działalnością zarobkową.

 

AirCover i ochrona na Booking • dlaczego nie zastąpią polisy

Airbnb oferuje gospodarzom program AirCover for Hosts, który obejmuje ochronę przed szkodami spowodowanymi przez gości oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej gospodarza. Brzmi świetnie, ale warto znać ograniczenia:

• sama platforma zaznacza, że ochrona przed szkodami w mieniu (Host Damage Protection) w większości krajów nie jest polisą ubezpieczeniową, tylko programem z własnymi zasadami,
• roszczenie trzeba zgłosić w krótkim terminie po wymeldowaniu gościa, najpierw próbując uzyskać zwrot bezpośrednio od niego,
• wyłączone jest normalne zużycie, a także szereg kategorii mienia i zdarzeń wskazanych w regulaminie,
• ochrona dotyczy wyłącznie rezerwacji z Airbnb, więc nie obejmuje gości z Booking ani rezerwacji bezpośrednich.

Booking.com nie ma rozwiązania o porównywalnym zakresie. Gospodarz może pobierać kaucję i zgłaszać szkodę przez extranet, a w części krajów platforma udostępnia partnerom program OC. Warto sprawdzić w panelu, czy i na jakich warunkach obejmuje on Twój obiekt. W praktyce odzyskanie pieniędzy za zniszczenia często zależy od dobrej woli gościa.

Wniosek z mojej praktyki: programy platform traktuj jako dodatkową warstwę, nie jako podstawę. Własna polisa działa niezależnie od kanału rezerwacji i daje Ci roszczenie wobec polskiego ubezpieczyciela, rozpatrywane według polskiego prawa.

 

OC gospodarza • najważniejszy element ochrony

Jeśli miałbym wskazać jedną rzecz, której nie wolno pominąć, to właśnie odpowiedzialność cywilna wynajmującego. Szkody na mieniu można przeżyć finansowo, natomiast roszczenia osobowe potrafią sięgać setek tysięcy złotych. Typowe scenariusze:

• gość poślizgnie się na mokrej podłodze w łazience lub spadnie z niezabezpieczonej antresoli,
• wadliwy piecyk gazowy powoduje zatrucie tlenkiem węgla,
• pękający wąż od pralki zalewa sąsiadów, a wspólnota i sąsiedzi kierują roszczenia do właściciela,
• gość niszczy mienie sąsiada lub części wspólne budynku.

 

Jak to wygląda w praktyce • przykład InterRisk

Dobrym przykładem konstrukcji takiej ochrony są warunki InterRisk. Według OWU InterRisk Pakiet Mieszkanie Plus, jeśli ubezpieczony jest wynajmującym, na wniosek ubezpieczającego OC można rozszerzyć o odpowiedzialność za szkody w mieniu najemcy oraz za szkody wyrządzone osobom trzecim przez najemcę w związku z korzystaniem z mieszkania lub domu. Na potrzeby tego rozszerzenia najemca jest traktowany jako ubezpieczony.

Te same OWU InterRisk przewidują też odrębne rozszerzenie OC o szkody powstałe w związku z prowadzeniem działalności zarobkowej w miejscu ubezpieczenia. Zastrzeżono przy tym, że nie obejmuje ono m.in. OC zawodowego, odpowiedzialności za wadliwy produkt lub usługę ani za niewykonanie lub nienależyte wykonanie usługi. Przy najmie na doby warto więc z agentem ustalić, czy Twoja forma wynajmu mieści się w definicji umowy najmu z OWU, czy lepiej dobrać rozszerzenie o działalność zarobkową, a może oba.

Pamiętaj, że to warunki jednego towarzystwa. U innych ubezpieczycieli podobna ochrona może mieć inną nazwę, zakres i sumy gwarancyjne, dlatego zawsze porównujemy konkretne zapisy.

 

Zniszczenia i kradzieże przez gości

To najczęstszy problem gospodarzy: przypalony blat, zalany winem materac, rozbity telewizor, zaginione ręczniki i ekspres do kawy. W klasycznej polisie mieszkaniowej szkody tego typu bywają trudne do wypłaty z kilku powodów:

• wandalizm w wielu OWU dotyczy osób trzecich, a nie tych, którym właściciel sam udostępnił lokal,
• kradzież z włamaniem wymaga śladów pokonania zabezpieczeń, a gość ma klucz lub kod do drzwi,
• stłuczenie i przypadkowe uszkodzenie często są dostępne tylko w wariancie all risks lub jako dodatkowa klauzula,
• franszyzy i udziały własne sprawiają, że drobne szkody i tak pokrywasz sam.

Rozwiązaniem jest wybór wariantu all risks z wyraźnym potwierdzeniem, że obejmuje on szkody wyrządzone przez gości, uzupełniony o kaucję pobieraną od rezerwujących. Do tego dokumentacja: zdjęcia lokalu przed i po każdym pobycie, protokół wyposażenia i paragony za droższy sprzęt. Bez tego nawet najlepsza polisa nie pomoże w udowodnieniu wysokości szkody.

 

Utrata przychodu z najmu

Po poważnym zalaniu albo pożarze mieszkanie może być wyłączone z wynajmu na kilka tygodni. Odwołane rezerwacje to realna strata, często większa niż koszt samego remontu. Niektóre towarzystwa pozwalają ją ubezpieczyć.

Według OWU Warta Dom, na wniosek ubezpieczającego i po opłaceniu dodatkowej składki ochroną może zostać objęta utrata czynszu należnego ubezpieczonemu z tytułu wynajmu domu lub lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne. Warta zastrzega, że takie ubezpieczenie zawiera się razem z polisą na dom lub lokal albo w trakcie jej trwania, a fakt wynajmu musi zostać potwierdzony w dokumencie ubezpieczenia. Przy najmie krótkoterminowym kluczowe jest, by przed zakupem potwierdzić, czy wynajem na doby spełnia definicję z OWU i jak liczony będzie utracony przychód przy zmiennym obłożeniu.

 

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem krótkoterminowy?

Ceny zależą od lokalizacji, metrażu, sumy ubezpieczenia, wyposażenia, wybranych rozszerzeń i historii szkód. Orientacyjnie, dla mieszkania około 40-60 m² w dużym mieście:

• podstawowa polisa mieszkaniowa bez zgłoszonego wynajmu: zwykle od ok. 150-400 zł rocznie (więcej o cenach w artykule ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania i domu),
• polisa ze zgłoszonym najmem krótkoterminowym, all risks i OC wynajmującego: najczęściej ok. 400-1 000 zł rocznie,
• rozbudowany pakiet z wysokim OC, utratą przychodu i wyposażeniem premium: ok. 1 000-1 800 zł rocznie,
• kilka lokali w ramach działalności gospodarczej: wycena indywidualna, często korzystniejsza w przeliczeniu na jeden apartament.

Przy przychodach rzędu kilku tysięcy złotych miesięcznie z jednego lokalu koszt dobrej polisy to zwykle równowartość kilku nocy w roku. Jedna szkoda zalaniowa u sąsiada potrafi kosztować więcej niż dziesięć lat składek.

 

Polisa prywatna czy firmowa?

Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie w ramach najmu prywatnego, zazwyczaj wystarczy pakiet mieszkaniowy z odpowiednimi rozszerzeniami i jasną adnotacją o najmie krótkoterminowym. Gdy jednak prowadzisz kilka apartamentów, zatrudniasz ekipę sprzątającą, świadczysz dodatkowe usługi (śniadania, transfery) lub działasz jako firma zarządzająca, lepiej sprawdzi się ubezpieczenie mienia i OC w ramach działalności. Taki program obejmuje ryzyka, których polisy dla osób prywatnych zwykle nie przewidują, np. OC z tytułu świadczenia usług.

 

Checklista przed zakupem polisy

• Czy we wniosku i na polisie zapisano wprost, że lokal jest wynajmowany krótkoterminowo?
• Czy OC obejmuje szkody wyrządzone gościom oraz szkody wyrządzone przez gości osobom trzecim?
• Jaka jest suma gwarancyjna OC? Przy najmie na doby rozsądne minimum to kilkaset tysięcy złotych.
• Czy wandalizm, stłuczenie i kradzież obejmują sytuacje, w których sprawcą jest gość?
• Jakie są franszyzy i udziały własne przy szkodach w wyposażeniu?
• Czy można dokupić utratę przychodu i jak liczony jest jej limit?
• Czy polisa działa niezależnie od kanału rezerwacji (Airbnb, Booking, rezerwacje bezpośrednie)?

 

Najczęściej zadawane pytania

 

Czy muszę zgłosić ubezpieczycielowi, że wynajmuję mieszkanie na Airbnb?

Tak, jeśli ubezpieczyciel pytał o wynajem lub działalność w lokalu. Zgodnie z art. 815 Kodeksu cywilnego zmiany okoliczności, o które pytano przy zawieraniu umowy, trzeba zgłaszać niezwłocznie. Brak zgłoszenia może skutkować odmową lub obniżeniem wypłaty.

 

Czy AirCover wystarczy zamiast własnej polisy?

Raczej nie. AirCover dotyczy tylko rezerwacji z Airbnb, ma własne terminy i wyłączenia, a ochrona przed szkodami w mieniu w większości krajów nie jest polisą ubezpieczeniową. Własne ubezpieczenie działa przy każdej rezerwacji i według polskich przepisów.

 

Czy polisa pokryje kradzież sprzętu przez gościa?

W standardowym zakresie często nie, bo gość ma legalny dostęp do lokalu i brak jest śladów włamania. Taką ochronę trzeba sprawdzić w wariancie all risks lub w dodatkowej klauzuli konkretnego ubezpieczyciela.

 

Kto odpowiada, gdy gość zaleje sąsiada?

Poszkodowany sąsiad zwykle kieruje roszczenie do właściciela lokalu. Dlatego tak ważne jest OC wynajmującego, które obejmuje szkody wyrządzone przez najemców osobom trzecim, tak jak przewiduje np. rozszerzenie w OWU InterRisk Pakiet Mieszkanie Plus.

 

Czy mogę ubezpieczyć utracone rezerwacje po pożarze lub zalaniu?

U części ubezpieczycieli tak. Przykładowo Warta w OWU Warta Dom przewiduje dodatkowo płatne ubezpieczenie utraty czynszu, pod warunkiem że wynajem potwierdzono w dokumencie ubezpieczenia. Przy najmie na doby trzeba potwierdzić, czy spełnia on warunki z OWU.

 

Czy wynajmując jeden apartament potrzebuję polisy firmowej?

Nie zawsze. Przy jednym lokalu w najmie prywatnym zwykle wystarczy pakiet mieszkaniowy z rozszerzeniami. Polisa firmowa ma sens przy kilku lokalach, dodatkowych usługach lub prowadzeniu działalności gospodarczej.

 

Dobierz polisę na najem krótkoterminowy z Magro

Od ponad 30 lat pomagamy klientom z Łodzi i całej Polski dobierać ubezpieczenia, które działają w praktyce, a nie tylko na papierze. Jako multiagencja porównujemy oferty wielu towarzystw, m.in. PZU, Warty, Ergo Hestii, Allianz, Generali, InterRisk czy UNIQA, i czytamy OWU za Ciebie, szukając zapisów ważnych właśnie przy wynajmie na Airbnb i Booking.

Powiedz nam, ile masz lokali, jak je wynajmujesz i jakie masz wyposażenie, a przygotujemy porównanie z jasno opisanym zakresem OC gospodarza, ochrony przed szkodami gości i utraty przychodu. Więcej o naszych polisach znajdziesz na stronie ubezpieczenie domu i mieszkania, a bezpłatną wycenę zamówisz przez formularz GET A QUOTE.